Quelle hypothèque choisir?
Je suis revenu en arrière 4 ans pour vous proposer cette article mais il vaut la peine de le lire.
Mots clés :
J'ai une question qui peut être d'intérêt commun. Je suis dans la classe moyenne, mi-trentaine, père de trois enfants, je possède une maison et suis dans une période de ma vie intense en demande de capital (en dépenses). Je suis comme bien d'autres personnes de ma génération, qui profitent de la vie au maximum tout en essayant de conserver un certain équilibre dans leurs finances personnelles.
Nous avons une hypothèque de 150 000 $ financée sur 25 ans (maison de 200 000 $) au taux de 5,2 % fermé pour cinq ans. Il reste deux ans et demi au terme de cette hypothèque. Les banques ont des produits très alléchants ces temps-ci. Elles sont même prêtes à absorber les coûts de transfert (pénalités, etc.) afin qu'on achète leur produit. Cependant, quand vient le temps des conseils, je doute qu'elles se placent réellement de mon côté, de façon à me proposer la solution la plus avantageuse. C'est la question que je vous pose: quelle serait l'option la plus avantageuse pour moi:
- conserver mon hypothèque actuelle;
- prendre une hypothèque fermée pour cinq ans avec les six premiers mois à 0 % et les autres au taux du trois mois (variable), soit 0,35 %, convertible en tout temps au taux ferme du reste du terme de l'hypothèque;
- prendre une hypothèque fermée pour cinq ans avec les trois premiers mois à 2,9 % et les autres mois au taux de base (variable chaque mois), soit 0,25 %, convertible en tout temps au taux ferme du reste du terme de l'hypothèque;
- prendre une hypothèque fermée pour cinq ans au taux préférentiel variable (- 1 % pour la première année), convertible en tout temps au taux ferme du reste du terme de l'hypothèque.
Merci à l'avance de m'orienter.
R. G., un lecteur assidu.
Ce que vous proposent les banques consultées est en fait d'échanger votre actuelle hypothèque au taux fixe annuel de 5,2 % dont la durée restante est de deux ans et demi contre une hypothèque dont le taux est variable, c'est-à-dire déterminé en fonction du taux préférentiel des banques. Un échange somme toute très avantageux pour le moment puisque la courbe des taux d'intérêt affiche une pente très positive, c'est-à-dire que les taux à court terme (à partir desquels le taux préférentiel est déterminé) sont sensiblement inférieurs à ceux à plus long terme.
C'est ainsi qu'en optant pour une hypothèque à taux variable, son coût annuel sera présentement autour de 3,5 % ou moins (c'est notamment le cas de l'hypothèque au taux de 0 % pour les six premiers mois), ce qui représente une économie certaine par rapport au taux actuel de 5,2 % de votre hypothèque fermée.
Le hic: reste à voir si cette économie de coût se maintiendra suffisamment longtemps pour justifier l'échange. Si les taux à court terme grimpent sensiblement, cet avantage s'estompera rapidement. Même que la transaction pourrait devenir désavantageuse car, si vous devez actuellement convertir votre nouvelle hypothèque à taux variable pour une hypothèque à taux fixe de cinq ans (c'est l'option des nouvelles hypothèques offertes par les banques consultées), il faudra le faire à un taux fixe de cinq ans actuellement supérieur à celui prévalant de 5,2 % pour votre hypothèque actuelle. Par exemple, la Banque de Montréal exige actuellement un taux de 6,5 % pour une hypothèque fermée à taux fixe de cinq ans.
Or, bien malin celui qui peut prédire avec exactitude la tendance future des taux d'intérêt. Pour ma part, j'estime que, pour la prochaine année, la tendance des taux sera à la hausse, certes, mais elle le sera timidement. Il peut en être autrement dans un an. On n'a qu'à regarder du côté de l'Angleterre, où la spéculation immobilière se poursuit de plus belle en dépit des hausses de taux décrétées par la banque centrale. La même situation pourrait se développer d'ici deux ans en Amérique du Nord. Dans un tel cas, les taux à court terme pourraient grimper beaucoup plus rapidement.
Cela dit, l'option de remplacer votre hypothèque actuelle par celle proposée à taux variable avec un taux de 0 % pour les six premiers mois m'apparaît la plus avantageuse.
Par mesure de sécurité, il faudrait cependant que cette nouvelle hypothèque à taux variable soit assortie d'un taux maximum, advenant que vous décidiez de la convertir en hypothèque fermée de cinq ans à taux fixe. Cette condition m'apparaît essentielle, question de préserver votre capacité actuelle à effectuer les versements mensuels advenant une hausse inattendue et sensible des taux.
Par ailleurs, avant de négocier une hypothèque auprès d'une nouvelle banque, vous pourriez approcher votre banque actuelle et voir ce qu'elle veut bien vous offrir.
Enfin, je tiens à souligner que la façon la plus sûre de réaliser des économies en la matière demeure encore celle visant à accélérer le remboursement du capital de votre hypothèque.
cchiasson@proplacement.qc.ca
Classe Internet: www.proplacement.qc.ca
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J'ai une question qui peut être d'intérêt commun. Je suis dans la classe moyenne, mi-trentaine, père de trois enfants, je possède une maison et suis dans une période de ma vie intense en demande de capital (en dépenses). Je suis comme bien d'autres personnes de ma génération, qui profitent de la vie au maximum tout en essayant de conserver un certain équilibre dans leurs finances personnelles.
Nous avons une hypothèque de 150 000 $ financée sur 25 ans (maison de 200 000 $) au taux de 5,2 % fermé pour cinq ans. Il reste deux ans et demi au terme de cette hypothèque. Les banques ont des produits très alléchants ces temps-ci. Elles sont même prêtes à absorber les coûts de transfert (pénalités, etc.) afin qu'on achète leur produit. Cependant, quand vient le temps des conseils, je doute qu'elles se placent réellement de mon côté, de façon à me proposer la solution la plus avantageuse. C'est la question que je vous pose: quelle serait l'option la plus avantageuse pour moi:
- conserver mon hypothèque actuelle;
- prendre une hypothèque fermée pour cinq ans avec les six premiers mois à 0 % et les autres au taux du trois mois (variable), soit 0,35 %, convertible en tout temps au taux ferme du reste du terme de l'hypothèque;
- prendre une hypothèque fermée pour cinq ans avec les trois premiers mois à 2,9 % et les autres mois au taux de base (variable chaque mois), soit 0,25 %, convertible en tout temps au taux ferme du reste du terme de l'hypothèque;
- prendre une hypothèque fermée pour cinq ans au taux préférentiel variable (- 1 % pour la première année), convertible en tout temps au taux ferme du reste du terme de l'hypothèque.
Merci à l'avance de m'orienter.
R. G., un lecteur assidu.
Ce que vous proposent les banques consultées est en fait d'échanger votre actuelle hypothèque au taux fixe annuel de 5,2 % dont la durée restante est de deux ans et demi contre une hypothèque dont le taux est variable, c'est-à-dire déterminé en fonction du taux préférentiel des banques. Un échange somme toute très avantageux pour le moment puisque la courbe des taux d'intérêt affiche une pente très positive, c'est-à-dire que les taux à court terme (à partir desquels le taux préférentiel est déterminé) sont sensiblement inférieurs à ceux à plus long terme.
C'est ainsi qu'en optant pour une hypothèque à taux variable, son coût annuel sera présentement autour de 3,5 % ou moins (c'est notamment le cas de l'hypothèque au taux de 0 % pour les six premiers mois), ce qui représente une économie certaine par rapport au taux actuel de 5,2 % de votre hypothèque fermée.
Le hic: reste à voir si cette économie de coût se maintiendra suffisamment longtemps pour justifier l'échange. Si les taux à court terme grimpent sensiblement, cet avantage s'estompera rapidement. Même que la transaction pourrait devenir désavantageuse car, si vous devez actuellement convertir votre nouvelle hypothèque à taux variable pour une hypothèque à taux fixe de cinq ans (c'est l'option des nouvelles hypothèques offertes par les banques consultées), il faudra le faire à un taux fixe de cinq ans actuellement supérieur à celui prévalant de 5,2 % pour votre hypothèque actuelle. Par exemple, la Banque de Montréal exige actuellement un taux de 6,5 % pour une hypothèque fermée à taux fixe de cinq ans.
Or, bien malin celui qui peut prédire avec exactitude la tendance future des taux d'intérêt. Pour ma part, j'estime que, pour la prochaine année, la tendance des taux sera à la hausse, certes, mais elle le sera timidement. Il peut en être autrement dans un an. On n'a qu'à regarder du côté de l'Angleterre, où la spéculation immobilière se poursuit de plus belle en dépit des hausses de taux décrétées par la banque centrale. La même situation pourrait se développer d'ici deux ans en Amérique du Nord. Dans un tel cas, les taux à court terme pourraient grimper beaucoup plus rapidement.
Cela dit, l'option de remplacer votre hypothèque actuelle par celle proposée à taux variable avec un taux de 0 % pour les six premiers mois m'apparaît la plus avantageuse.
Par mesure de sécurité, il faudrait cependant que cette nouvelle hypothèque à taux variable soit assortie d'un taux maximum, advenant que vous décidiez de la convertir en hypothèque fermée de cinq ans à taux fixe. Cette condition m'apparaît essentielle, question de préserver votre capacité actuelle à effectuer les versements mensuels advenant une hausse inattendue et sensible des taux.
Par ailleurs, avant de négocier une hypothèque auprès d'une nouvelle banque, vous pourriez approcher votre banque actuelle et voir ce qu'elle veut bien vous offrir.
Enfin, je tiens à souligner que la façon la plus sûre de réaliser des économies en la matière demeure encore celle visant à accélérer le remboursement du capital de votre hypothèque.
cchiasson@proplacement.qc.ca
Classe Internet: www.proplacement.qc.ca
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