L'immobilier : ayez des attentes modestes
BERNARD MOONEY
Sans compromis
Chroniqueur au Journal Les Affaires, Bernard
Mooney traite de la Bourse sous toutes ses
facettes en s’adressant particulièrement aux
investisseurs à long terme. Il est connu pour
une vision misant sur le gros bon sens.
29 juillet 2009 à 14h31
L'immobilier : ayez des attentes modestes
À la fin de juin 2009, la valeur moyenne d’une maison au Canada était de 326 613$. C’est en hausse par rapport au 315 264$ de juin 2008.
Les prix varient énormément d’une région à l’autre et d’une ville à l’autre, allant de 575 949$ à Vancouver à 216 819$ à Québec.
Aux États-Unis, le prix moyen d’une maison au 30 juin 2009 était de 273 800$ US (environ 298 400 $ en dollars canadiens).
Si on regarde le prix des maisons par rapport au revenu disponible, on constate que le prix des maisons a progressé beaucoup plus rapidement que le revenu depuis 2002. En fait, l’immobilier a explosé alors que le revenu disponible a lentement progressé.
Il est évident que ces deux éléments ne peuvent continuer de diverger continuellement.
Par exemple, au Québec, une maison coûtait 130 403$ en 2002 (prix moyen). Cinq ans plus tard, elle coûtait 208 240$, soit une augmentation de 11,9% en moyenne par année.
Pendant ce temps, le revenu personnel disponible par habitant a passé de 20 662$ en 2002 à 24 386$ en 2007, une hausse annuelle de 3,6%. Autrement dit, en 2002, le prix d’une maison au Québec représentait 6,3 fois notre revenu personnel disponible. En 2007, c’était 8,5.
À un certain moment donné, si la tendance se maintient, pratiquement personne n’aura le moyen de se payer une maison.
La situation est encore pire au Canada et pire encore dans l’Ouest canadien.
Vous savez comme moi les facteurs qui expliquent ce phénomène, en commençant par la baisse des taux d’intérêt, la performance récente de l’immobilier, la mauvaise performance de la Bourse, etc.
Est-ce que cela signifie que les prix immobiliers s’écrouleront comme aux États-Unis et au Royaume-Uni? Je ne sais pas.
D’un côté, je me dis que le contexte depuis l’automne dernier était idéal pour l’écrasement de l’immobilier. Et ce n’est pas survenu!
Pourquoi il y aurait krach alors qu’on parle de reprise économique?
De l’autre côté, l’expérience m’a appris que tout est possible.
Si on regarde l’expérience passée, le scénario le plus probable, c’est la stagnation des prix pendant plusieurs années (au moins 5 ans, voire 10).
Ce fut le «pattern» des dernières décennies. Après l’important marché haussier des années 1980, l’immobilier n’a pratiquement rien fait dans la décennie suivante avant de reprendre de plus belle dans la décennie actuelle.
Par exemple, dans les années 1980, l’immobilier canadien s’est apprécié au rythme annuel de 9,1% (source : Andex) et de seulement 0,6% dans les année 1990. Le marché de Toronto, qui a dominé les années 1980 avec une appréciation annuelle de 13,1% a perdu 0,6% par année dans les 10 années qui ont suivi.
Alors, les marchés les plus surévalués (comme Calgary et Vancouver) devraient perdre de la valeur alors que ceux moins surévalués comme au Québec devraient faire du surplace.
C’est à mon avis le scénario le plus optimiste que devrait envisager l’acheteur immobilier.
Qu’en pensez-vous?
Bernard Mooney
P.S. Merci beaucoup de vos commentaires concernant l’immobilier. Ils m’ont beaucoup aidé. De plus, leur grande qualité confirme le niveau élevé de ma clientère....bm
COMMENTAIRES DES INTERNAUTES
4 réponses à cet article
Pierre Brasseur a dit:
30 juillet 2009 à 07h52
M Mooney je pense que vos prévisions sont pour le moins frileuses. Une simple stagnation du marché immobilier est à mon avis un scénario hyper jovialiste.
Au rythme où les gouvernements du monde entier s'endettent actuellement (et ils doivent aussi constamment refinancer leur dette existante), sans parler des coûts additionnels occasionnés par le vieillissement, la demande en capital grandit rapidement. En même temps, à cause crise financière et économique l'offre en capital diminue. Résultat, l'offre et la demande entrent en jeu et tôt ou tard les taux d'intérêt vont augmenter. Or avec des taux d'intérêt plus élevés la capacité des gens à payer les prix de bulle actuels pour les maisons se trouvera fortement diminué.
Financer 500,000 à 4.5% coûte $1875.0 par mois
Financer 250,000 à 9% coûte $1875.0 par mois...
Certains diront que les gouvernements peuvent toujours imprimer de l'argent à tour de bras pour générer du capital. Le problème est que ce genre de pratique est perçu (à juste titre) comme inflationniste par le marché des bonds, ce qui pousse aussi les taux à la hausse (pourquoi acheter des bonds qui ne rapportent presque rien si l'inflation augmente?)
Bref si vous avez quelque argument pour affirmer que les taux d'intérêt peuvent rester très bas pendant très longtemps je suis curieux de les connaitre.
Sinon vous devrez admettre que le marché immobilier est dû pour une solide correction. #
sarto rodrigue a dit:
29 juillet 2009 à 21h02
Il y a un élément qu'on oublie dans tout ça ,c'est la dégingolade des taux d'intérêts hypothécaires, et c'est ce qui a fait monter en bonne partie la valeur des propriétés les taux ont passés d'environ 8% a 4% 4.5 % ce qui fait qu'on paie 50% de moins d'intérêt qu'avant donc on peut suposer qu'on se permet de pouvoir s'acheter une propriété de 50 % de plus cher qu'avant,en plus aux USA on pouvait s'acheter une maison avec 0% de comptant t`res peu d'expertise de crédit .
On achète et la vie est belle jusqu'à ce que on ne soit plus capable de rencontrer nos paiements.... #
Diane a dit:
29 juillet 2009 à 16h42
Bernard Mooney
'' le scénario le plus probable, c’est la stagnation des prix pendant plusieurs années (au moins 5 ans, voire 10).''
Bien d'accord avec vos dires sur la moyenne des prix, mais pour les maisons de plus de 400 000$, leur prix va avoir une pression à la baisse avec les taux hypothècaires, taxes, énergie et entretien qui eux, vont être en hausse.
Ce que je trouve absurde après certaines discussions avec des responsables de prêts hypothècaires, ceux-ci me disaient qu'il y a beaucoup de gens qui réhypothèquent à plus de 90% sur leur propriété pour s'acheter une nouvelle voiture, bateau , moto...etc, soit des biens qui perdent beaucoup de valeur en peu de temps. Incroyable de voir les gens vivre sur autant de financement. Je ne serais pas surprise de voir le taux de faillites augmenter dans les prochains mois, donc raison de plus de voir le marché stagner pour quelques années. Les gens vont devoir changer leur habitude d'être trop endetté. #
dencour a dit:
29 juillet 2009 à 15h39
Trois (3) raisons m'incitent à écrire qu'on connait actuellement une "bulle" dans l'immobilier canadien :
1- La SCHL possède des engagements d'assurance de tout près de 625 milliards de $ pour des emprunteurs hypothécaires (banques, caisses, credit union, cie d'assurance, etc.) et ses liquidités ne sont que de 8 milliards de $ ...
2- le ratio "valeur de maison/revenus" est de 8,5 au Canada selon vos écrits et il ne devrait être que de 2,5 pour que les propriétaires ne se sentent pas "étouffés" ...
3- Finalement, les taux d'intérêt sont très bas ce qui incite tout le monde qui ne l'est pas, à devenir propriétaire. Aux USA les bas taux d'intérêt de Greenspan ont conduit à la bulle qu'on connait. Il aurait dû allumer une lumière rouge, un moment donné. Il aurait dû s'appeler Redspan ...
Sans compromis
Chroniqueur au Journal Les Affaires, Bernard
Mooney traite de la Bourse sous toutes ses
facettes en s’adressant particulièrement aux
investisseurs à long terme. Il est connu pour
une vision misant sur le gros bon sens.
29 juillet 2009 à 14h31
L'immobilier : ayez des attentes modestes
À la fin de juin 2009, la valeur moyenne d’une maison au Canada était de 326 613$. C’est en hausse par rapport au 315 264$ de juin 2008.
Les prix varient énormément d’une région à l’autre et d’une ville à l’autre, allant de 575 949$ à Vancouver à 216 819$ à Québec.
Aux États-Unis, le prix moyen d’une maison au 30 juin 2009 était de 273 800$ US (environ 298 400 $ en dollars canadiens).
Si on regarde le prix des maisons par rapport au revenu disponible, on constate que le prix des maisons a progressé beaucoup plus rapidement que le revenu depuis 2002. En fait, l’immobilier a explosé alors que le revenu disponible a lentement progressé.
Il est évident que ces deux éléments ne peuvent continuer de diverger continuellement.
Par exemple, au Québec, une maison coûtait 130 403$ en 2002 (prix moyen). Cinq ans plus tard, elle coûtait 208 240$, soit une augmentation de 11,9% en moyenne par année.
Pendant ce temps, le revenu personnel disponible par habitant a passé de 20 662$ en 2002 à 24 386$ en 2007, une hausse annuelle de 3,6%. Autrement dit, en 2002, le prix d’une maison au Québec représentait 6,3 fois notre revenu personnel disponible. En 2007, c’était 8,5.
À un certain moment donné, si la tendance se maintient, pratiquement personne n’aura le moyen de se payer une maison.
La situation est encore pire au Canada et pire encore dans l’Ouest canadien.
Vous savez comme moi les facteurs qui expliquent ce phénomène, en commençant par la baisse des taux d’intérêt, la performance récente de l’immobilier, la mauvaise performance de la Bourse, etc.
Est-ce que cela signifie que les prix immobiliers s’écrouleront comme aux États-Unis et au Royaume-Uni? Je ne sais pas.
D’un côté, je me dis que le contexte depuis l’automne dernier était idéal pour l’écrasement de l’immobilier. Et ce n’est pas survenu!
Pourquoi il y aurait krach alors qu’on parle de reprise économique?
De l’autre côté, l’expérience m’a appris que tout est possible.
Si on regarde l’expérience passée, le scénario le plus probable, c’est la stagnation des prix pendant plusieurs années (au moins 5 ans, voire 10).
Ce fut le «pattern» des dernières décennies. Après l’important marché haussier des années 1980, l’immobilier n’a pratiquement rien fait dans la décennie suivante avant de reprendre de plus belle dans la décennie actuelle.
Par exemple, dans les années 1980, l’immobilier canadien s’est apprécié au rythme annuel de 9,1% (source : Andex) et de seulement 0,6% dans les année 1990. Le marché de Toronto, qui a dominé les années 1980 avec une appréciation annuelle de 13,1% a perdu 0,6% par année dans les 10 années qui ont suivi.
Alors, les marchés les plus surévalués (comme Calgary et Vancouver) devraient perdre de la valeur alors que ceux moins surévalués comme au Québec devraient faire du surplace.
C’est à mon avis le scénario le plus optimiste que devrait envisager l’acheteur immobilier.
Qu’en pensez-vous?
Bernard Mooney
P.S. Merci beaucoup de vos commentaires concernant l’immobilier. Ils m’ont beaucoup aidé. De plus, leur grande qualité confirme le niveau élevé de ma clientère....bm
COMMENTAIRES DES INTERNAUTES
4 réponses à cet article
Pierre Brasseur a dit:
30 juillet 2009 à 07h52
M Mooney je pense que vos prévisions sont pour le moins frileuses. Une simple stagnation du marché immobilier est à mon avis un scénario hyper jovialiste.
Au rythme où les gouvernements du monde entier s'endettent actuellement (et ils doivent aussi constamment refinancer leur dette existante), sans parler des coûts additionnels occasionnés par le vieillissement, la demande en capital grandit rapidement. En même temps, à cause crise financière et économique l'offre en capital diminue. Résultat, l'offre et la demande entrent en jeu et tôt ou tard les taux d'intérêt vont augmenter. Or avec des taux d'intérêt plus élevés la capacité des gens à payer les prix de bulle actuels pour les maisons se trouvera fortement diminué.
Financer 500,000 à 4.5% coûte $1875.0 par mois
Financer 250,000 à 9% coûte $1875.0 par mois...
Certains diront que les gouvernements peuvent toujours imprimer de l'argent à tour de bras pour générer du capital. Le problème est que ce genre de pratique est perçu (à juste titre) comme inflationniste par le marché des bonds, ce qui pousse aussi les taux à la hausse (pourquoi acheter des bonds qui ne rapportent presque rien si l'inflation augmente?)
Bref si vous avez quelque argument pour affirmer que les taux d'intérêt peuvent rester très bas pendant très longtemps je suis curieux de les connaitre.
Sinon vous devrez admettre que le marché immobilier est dû pour une solide correction. #
sarto rodrigue a dit:
29 juillet 2009 à 21h02
Il y a un élément qu'on oublie dans tout ça ,c'est la dégingolade des taux d'intérêts hypothécaires, et c'est ce qui a fait monter en bonne partie la valeur des propriétés les taux ont passés d'environ 8% a 4% 4.5 % ce qui fait qu'on paie 50% de moins d'intérêt qu'avant donc on peut suposer qu'on se permet de pouvoir s'acheter une propriété de 50 % de plus cher qu'avant,en plus aux USA on pouvait s'acheter une maison avec 0% de comptant t`res peu d'expertise de crédit .
On achète et la vie est belle jusqu'à ce que on ne soit plus capable de rencontrer nos paiements.... #
Diane a dit:
29 juillet 2009 à 16h42
Bernard Mooney
'' le scénario le plus probable, c’est la stagnation des prix pendant plusieurs années (au moins 5 ans, voire 10).''
Bien d'accord avec vos dires sur la moyenne des prix, mais pour les maisons de plus de 400 000$, leur prix va avoir une pression à la baisse avec les taux hypothècaires, taxes, énergie et entretien qui eux, vont être en hausse.
Ce que je trouve absurde après certaines discussions avec des responsables de prêts hypothècaires, ceux-ci me disaient qu'il y a beaucoup de gens qui réhypothèquent à plus de 90% sur leur propriété pour s'acheter une nouvelle voiture, bateau , moto...etc, soit des biens qui perdent beaucoup de valeur en peu de temps. Incroyable de voir les gens vivre sur autant de financement. Je ne serais pas surprise de voir le taux de faillites augmenter dans les prochains mois, donc raison de plus de voir le marché stagner pour quelques années. Les gens vont devoir changer leur habitude d'être trop endetté. #
dencour a dit:
29 juillet 2009 à 15h39
Trois (3) raisons m'incitent à écrire qu'on connait actuellement une "bulle" dans l'immobilier canadien :
1- La SCHL possède des engagements d'assurance de tout près de 625 milliards de $ pour des emprunteurs hypothécaires (banques, caisses, credit union, cie d'assurance, etc.) et ses liquidités ne sont que de 8 milliards de $ ...
2- le ratio "valeur de maison/revenus" est de 8,5 au Canada selon vos écrits et il ne devrait être que de 2,5 pour que les propriétaires ne se sentent pas "étouffés" ...
3- Finalement, les taux d'intérêt sont très bas ce qui incite tout le monde qui ne l'est pas, à devenir propriétaire. Aux USA les bas taux d'intérêt de Greenspan ont conduit à la bulle qu'on connait. Il aurait dû allumer une lumière rouge, un moment donné. Il aurait dû s'appeler Redspan ...
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