Payez-vous votre hypothèque trop cher ?
André Dubuc, Journal LesAffaires 10 avril 2008
Les consommateurs ne profitent pas de la baisse des taux obligataires.
Janou-Ève LeGuerrier, designer graphique et illustratrice à son compte, est au septième ciel. Son amoureux et elle viennent d'acquérir leur première propriété à Saint-Lambert, sur la Rive-Sud de Montréal.
Le couple a emménagé le 28 février. La pancarte " Vendu " trône encore sur le banc de neige. " J'en suis très fière. Chaque fois que je vois la pancarte, je me dis que c'est moi qui ai acheté. "
On peut comprendre Janou-Ève soit ravie. Accéder au statut de propriétaire n'est en effet plus aussi facile en 2008 qu'au début 2007.
D'une part parce que les habitations coûtent une fortune - le prix moyen d'une maison s'élevait à 182 775 $ au Québec en février, d'après les données de la firme JLR Recherche immobilière. Mais aussi parce que les taux hypothécaires fixes refusent de baisser.
L'éclatement de la bulle des prêts hypothécaires à risque (subprime) a provoqué une crise de confiance dans l'ensemble des marchés financiers depuis août 2007.
Depuis ce temps, la Banque du Canada a abaissé son taux directeur à plusieurs reprises. Mais, même si les taux offerts aux détenteurs d'obligations ont chuté, les taux hypothécaires demeurent élevés.
L'écart entre les deux a atteint 4,26 points le 26 mars, du jamais vu en plus de quinze ans. Historiquement, cet écart s'est élevé en moyenne à 2,5 points.
Conséquence: les banques et caisses popu- laires affichent des taux de cinq ans de 7,19%, plutôt que 5,43 %.
Officiellement. Car les courtiers hypothécaires ou les clients forts d'un bon dossier de crédit qui savent négocier réussissent encore à décrocher un excellent taux. Le courtier Jean-Benoît Côté, de JBC Groupe financier, obtient de la Banque Laurentienne 5,49 % pour cinq ans et 5,05 % pour un an, de la part de Maple Trust, du groupe Banque Scotia, en date du 3 avril.
De manière générale, les consommateurs payent-ils trop cher leur hypothèque ? Les avis sont partagés.
Payer trop cher ?
Compte tenu du rendement actuel sur les obligations du gouvernement du Canada, le taux pour cinq ans " négocié " devrait se situer à 4,75 % au maximum, soutient Peter Kinch, auteur et expert canadien du marché hypothécaire. Les consommateurs canadiens paient trop cher leur hypothèque, laisse-t-il entendre.
" Il n'y a pas d'autre explication [au fait que les banques n'abaissent pas leur taux] que de vouloir se bâtir un trésor de guerre pendant que le marché est encore sain et de renflouer les pertes subies sur le marché américain ", écrit-il dans sa lettre d'information de février 2008, publiée sur son site peterkinch.com.
À la recherche d'un taux plus bas, Janou-Ève LeGuerrier et Raphaël Duquet-Cormier, son conjoint, ont opté pour un prêt à taux d'intérêt variable pour leur condo de Saint-Lambert, près de la rue Victoria.
Pourquoi ? Contrairement aux taux fixes, les taux variables ont baissé de un point de pourcentage depuis septembre 2007, suivant le mouvement des taux directeurs de la Banque du Canada.
Moins de concurrence
Mais comment se fait-il que les marges bon-dissent de la sorte ? Selon Peter Kinch, les banques profitent du retrait des prêteurs non traditionnels (appelés aussi prêteurs B) pour accroître leur marge bénéficiaire.
Le marché canadien des prêts immobiliers à risque s'est refermé en même temps que celui de nos voisins du sud, même si le Canada en avait évité les pires excès. En janvier, le volume des prêts B au pays avait fondu de 50 % par raport à l'année précédente, selon la firme spécialisée Filogix.
Deux raisons expliquent cette baisse importante. Premièrement, des prêteurs B comme GMAC, MoneyConnect et Accredited ont plié bagages.
Ensuite, d'autres prêteurs se sont tournés vers les prêts assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement et ses concurrents, Genworth et AIG. C'est le cas d'Xceed et de la société mon Prochain prêt hypothécaire.
" Si les écarts de crédit sont suffisamment généreux pour convaincre les Xceed d'entrer dans le marché du prêt assuré, ça veut dire que les banques ont brassé l'argent à la pelle ces derniers mois ", dit M. Lynch.
" Certains prêteurs pourraient baisser leur taux, mais ne le font pas. L'état de la concurrence ne les oblige pas à le faire ", renchérit Robert McLister, éditeur du blogue Canadian Mortgage Trends et planificateur hypothécaire à Mississauga, en Ontario.
Une question de coût du capital
Les banques s'en défendent bien. " Les écarts de crédit qu'on voit actuellement s'expliquent par l'incertitude sur les marchés financiers. Tout le monde se protège davantage ", dit Nora Bouikni, conseillère, relations publiques, à la Banque Laurentienne.
L'économiste Maurice Marchon, professeur à HEC Montréal, lui donne raison. Si les banques pratiquent des taux hypothécaires plus élevés aujourd'hui, c'est que leur coût de capital a augmenté, plaide-t-il.
" Ce qu'il en coûte aux banques pour acquérir de l'argent correspond au taux sur les acceptations bancaires de trois mois ", indique le professeur. Les acceptations bancaires sont des titres de dette à court terme émis par les banques.
La situation actuelle est donc une anomalie, estime M. Marchon, qui l'attribue à la baisse extraordinaire des rendements sur les obligations fédérales. Les obligations du Canada sont en effet prisées par les investisseurs en quête de titres de grande qualité, ce qui fait grimper leur prix et baisser leur rendement.
Stratégie hypothécaire
Pour les propriétaires qui ont une bonne latitude budgétaire, l'approche à adopter dans les circonstances serait de choisir dans l'immédiat un taux variable réduit, tout en gardant la possibilité de passer à un taux fixe, qu'il faudra alors négocier.
C'est précisément la stratégie suivie par les LeGuerrier Duquet-Cormier, qui ont choisi le taux variable réduit de Desjardins. " Si jamais les taux se relèvent, on peut bloquer notre taux ", se rassure Mme LeGuerrier.
Un tel scénario ne devrait toutefois pas survenir avant 2009, prévoit Benjamin Tal, économiste de CIBC Marchés mondiaux. La pancarte " Vendu " aura disparu depuis longtemps de la devanture du condo de Saint-Lambert!
© 2007 LesAffaires.com
Les consommateurs ne profitent pas de la baisse des taux obligataires.
Janou-Ève LeGuerrier, designer graphique et illustratrice à son compte, est au septième ciel. Son amoureux et elle viennent d'acquérir leur première propriété à Saint-Lambert, sur la Rive-Sud de Montréal.
Le couple a emménagé le 28 février. La pancarte " Vendu " trône encore sur le banc de neige. " J'en suis très fière. Chaque fois que je vois la pancarte, je me dis que c'est moi qui ai acheté. "
On peut comprendre Janou-Ève soit ravie. Accéder au statut de propriétaire n'est en effet plus aussi facile en 2008 qu'au début 2007.
D'une part parce que les habitations coûtent une fortune - le prix moyen d'une maison s'élevait à 182 775 $ au Québec en février, d'après les données de la firme JLR Recherche immobilière. Mais aussi parce que les taux hypothécaires fixes refusent de baisser.
L'éclatement de la bulle des prêts hypothécaires à risque (subprime) a provoqué une crise de confiance dans l'ensemble des marchés financiers depuis août 2007.
Depuis ce temps, la Banque du Canada a abaissé son taux directeur à plusieurs reprises. Mais, même si les taux offerts aux détenteurs d'obligations ont chuté, les taux hypothécaires demeurent élevés.
L'écart entre les deux a atteint 4,26 points le 26 mars, du jamais vu en plus de quinze ans. Historiquement, cet écart s'est élevé en moyenne à 2,5 points.
Conséquence: les banques et caisses popu- laires affichent des taux de cinq ans de 7,19%, plutôt que 5,43 %.
Officiellement. Car les courtiers hypothécaires ou les clients forts d'un bon dossier de crédit qui savent négocier réussissent encore à décrocher un excellent taux. Le courtier Jean-Benoît Côté, de JBC Groupe financier, obtient de la Banque Laurentienne 5,49 % pour cinq ans et 5,05 % pour un an, de la part de Maple Trust, du groupe Banque Scotia, en date du 3 avril.
De manière générale, les consommateurs payent-ils trop cher leur hypothèque ? Les avis sont partagés.
Payer trop cher ?
Compte tenu du rendement actuel sur les obligations du gouvernement du Canada, le taux pour cinq ans " négocié " devrait se situer à 4,75 % au maximum, soutient Peter Kinch, auteur et expert canadien du marché hypothécaire. Les consommateurs canadiens paient trop cher leur hypothèque, laisse-t-il entendre.
" Il n'y a pas d'autre explication [au fait que les banques n'abaissent pas leur taux] que de vouloir se bâtir un trésor de guerre pendant que le marché est encore sain et de renflouer les pertes subies sur le marché américain ", écrit-il dans sa lettre d'information de février 2008, publiée sur son site peterkinch.com.
À la recherche d'un taux plus bas, Janou-Ève LeGuerrier et Raphaël Duquet-Cormier, son conjoint, ont opté pour un prêt à taux d'intérêt variable pour leur condo de Saint-Lambert, près de la rue Victoria.
Pourquoi ? Contrairement aux taux fixes, les taux variables ont baissé de un point de pourcentage depuis septembre 2007, suivant le mouvement des taux directeurs de la Banque du Canada.
Moins de concurrence
Mais comment se fait-il que les marges bon-dissent de la sorte ? Selon Peter Kinch, les banques profitent du retrait des prêteurs non traditionnels (appelés aussi prêteurs B) pour accroître leur marge bénéficiaire.
Le marché canadien des prêts immobiliers à risque s'est refermé en même temps que celui de nos voisins du sud, même si le Canada en avait évité les pires excès. En janvier, le volume des prêts B au pays avait fondu de 50 % par raport à l'année précédente, selon la firme spécialisée Filogix.
Deux raisons expliquent cette baisse importante. Premièrement, des prêteurs B comme GMAC, MoneyConnect et Accredited ont plié bagages.
Ensuite, d'autres prêteurs se sont tournés vers les prêts assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement et ses concurrents, Genworth et AIG. C'est le cas d'Xceed et de la société mon Prochain prêt hypothécaire.
" Si les écarts de crédit sont suffisamment généreux pour convaincre les Xceed d'entrer dans le marché du prêt assuré, ça veut dire que les banques ont brassé l'argent à la pelle ces derniers mois ", dit M. Lynch.
" Certains prêteurs pourraient baisser leur taux, mais ne le font pas. L'état de la concurrence ne les oblige pas à le faire ", renchérit Robert McLister, éditeur du blogue Canadian Mortgage Trends et planificateur hypothécaire à Mississauga, en Ontario.
Une question de coût du capital
Les banques s'en défendent bien. " Les écarts de crédit qu'on voit actuellement s'expliquent par l'incertitude sur les marchés financiers. Tout le monde se protège davantage ", dit Nora Bouikni, conseillère, relations publiques, à la Banque Laurentienne.
L'économiste Maurice Marchon, professeur à HEC Montréal, lui donne raison. Si les banques pratiquent des taux hypothécaires plus élevés aujourd'hui, c'est que leur coût de capital a augmenté, plaide-t-il.
" Ce qu'il en coûte aux banques pour acquérir de l'argent correspond au taux sur les acceptations bancaires de trois mois ", indique le professeur. Les acceptations bancaires sont des titres de dette à court terme émis par les banques.
La situation actuelle est donc une anomalie, estime M. Marchon, qui l'attribue à la baisse extraordinaire des rendements sur les obligations fédérales. Les obligations du Canada sont en effet prisées par les investisseurs en quête de titres de grande qualité, ce qui fait grimper leur prix et baisser leur rendement.
Stratégie hypothécaire
Pour les propriétaires qui ont une bonne latitude budgétaire, l'approche à adopter dans les circonstances serait de choisir dans l'immédiat un taux variable réduit, tout en gardant la possibilité de passer à un taux fixe, qu'il faudra alors négocier.
C'est précisément la stratégie suivie par les LeGuerrier Duquet-Cormier, qui ont choisi le taux variable réduit de Desjardins. " Si jamais les taux se relèvent, on peut bloquer notre taux ", se rassure Mme LeGuerrier.
Un tel scénario ne devrait toutefois pas survenir avant 2009, prévoit Benjamin Tal, économiste de CIBC Marchés mondiaux. La pancarte " Vendu " aura disparu depuis longtemps de la devanture du condo de Saint-Lambert!
© 2007 LesAffaires.com
Commentaires